В Приморском районе города разворачивается конфликт жителей ЖК на более чем 6 тыс. квартир с управляющей компаний
16 ноября Приморский районный суд Санкт-Петербурга проведет очередное слушание по иску жильцов ЖК «Приморский квартал» к УК ООО «Дом. Северная столица». Предмет спора — признание недействительным решения общего собрания собственников (ОСС), которым в ЖК была утверждена концепция «дворы без машин». По словам жителей, для них это обернулось запретом парковать машины у собственных домов дольше чем на два часа и невозможностью разгружать крупногабаритные вещи у подъездов. В УК заявляют, что парковочных мест в комплексе достаточно, а режим пользования двором принят большинством голосов на ОСС. Юристы отмечают, что устойчивой судебной практики по подобным разбирательствам собственников квартир и УК пока нет. Иногда суды принимают законность установленных ОСС режимов пользования двором. Но фактическое лишение собственников доступа к общему имуществу нередко признается незаконным.
ЖК «Приморский квартал» состоит из 13 домов более чем на 6,6 тыс. квартир. По словам представителей инициативной группы жильцов в ЖК, подписи многих собственников в протоколе голосования за принятие концепции «дворы без машин» были либо не приняты, либо подделаны. Также жильцы указывают, что перед ОСС в подъездах домов были установлены рекламные баннеры, информирующие о розыгрыше призов (в том числе смартфонов и машиноместа в гостевом паркинге), что некоторые собственники восприняли как попытку подкупа тех, кто поддержит принятие концепции. Кроме этого, несколько корпусов ЖК на момент проведения ОСС были не введены в эксплуатацию, что дало возможность УК проголосовать «за» квадратными метрами еще не переданных собственникам квартир, убеждены граждане. Согласно кадастровой документации, придомовая территория ЖК относится к общему имуществу. Но фактически собственники квартир в домах не могут распоряжаться ею в полной мере — например, оставлять машины у своих домов.
«Сотрудники управляющей компании "Дом. Северная столица" откровенно нарушают закон РФ — ст.139 и 330 УК РФ. Препятствуют въезду собственников во двор с целью даже погрузки и разгрузки. Не дают объяснения, на каком основании авто внесены в какие-то черные списки. Не представляются и очень грубо разговаривают с собственниками,— говорится в обращении жильцов «Приморского квартала» в редакцию «Ъ Северо-Запад».— В связи с этим создаются аварийные ситуации, так как из машин образуются пробки у шлагбаумов, установленных управляющей компанией, и преграждают проезд соцслужбам: полиции, скорым, пожарным. Также собственники вынуждены парковаться за пределами ЖК, а учитывая, что это густонаселенный район рядом с метро, где всегда были трудности с парковками, то собственники вынуждены парковаться все дальше и дальше от ЖК, на территории сквера последней дуэли А. С. Пушкина, причиняя вред памятнику архитектуры».
На рекламных баннерах УК (имеются в распоряжении редакции) размещена информация о том, что в срок до 14 июля собственникам квартир предлагалось оформить карту доступа на въезд. Время нахождения транспортных средств на территории ЖК — два часа. «Автомобилям, нарушившим время пребывания, будет блокироваться въезд на территорию»,— уточняется в рекламном материале. По данным жильцов, в настоящее время доступ на территорию ЖК заблокирован для 600 автомобилей.
В ответ на запрос редакции представитель ООО «Дом. Северная столица» прислал довольно развернутый ответ: «На территории ЖК "Приморский квартал" в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением правительства Санкт-Петербурга от 07.10.14 года № 928 предусмотрены открытые гостевые автостоянки в количестве 610 мест, входящие в состав общего имущества жителей квартала. Также в квартале имеется 421 машино-место во встроенных подземных автостоянках многоквартирных жилых домов, 2495 машино-мест в пяти многоэтажных паркингах (по 499 машино-мест в каждом), предназначенные для продажи».
Открытые гостевые парковочные места на территории ЖК могут использоваться собственниками помещений или гостями квартала в свободном доступе безвозмездно, но с соблюдением утвержденных на общих собраниях собственников правил концепции «Двор без машин» с ограниченным временным промежутком нахождения на территории в 120 минут, уточняется в ответе УК. Из 610 гостевых парковочных мест 45 мест предназначены для маломобильных групп населения и 70 мест выделены для автотранспорта объектов социальной инфраструктуры (одной школы и трех детских садов). 495 мест могут быть использованы остальными собственниками квартала.
«Также на территории квартала предусмотрены парковочные места в многоэтажных паркингах для аренды на любой срок продолжительности (от нескольких часов до нескольких месяцев»,— сообщается в письме компании. Правила концепции «Двор без машин» утверждены общими собраниями собственников всех 13 многоквартирных домов на территории ЖК «Приморский квартал», проведенными ООО «Дом. Северная столица» в 2024–2025 годах. С протоколами собраний можно ознакомиться на официальном сайте управляющей организации или в электронной системе ГИС ЖКХ, напоминают в УК.
Въезд и выезд в ЖК осуществляются с помощью запрограммированных магнитных карточек, посредством «ручного» открывания шлагбаума или получения на стойке шлагбаума специального билета для доступа на территорию, подтвердили в УК. В случае нарушения данных правил собственнику выносится устное предупреждение оператором парковки при въезде или выезде с территории квартала, систематическое нарушение приводит к занесению собственника или гостя в «черный список» (что приводит к блокировке въезда транспортного средства на территорию квартала). Разблокировка въезда возможна при посещении офиса «Единого центра мониторинга» на условиях, установленных концепцией «Двор без машин», объяснили в управляющей компании.
«Количество проголосовавших за концепцию "Двор без машин" на собраниях составляет две трети от числа всех собственников помещений в квартале. Обоснованность заявлений истцов о фальсификации результатов голосования на собраниях может быть установлена только судом. Оригиналы бюллетеней, полученных управляющей организацией в ходе проведения собраний, направлены в ГЖИ Санкт-Петербурга в установленном порядке»,— сказали в УК.
В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах собственники уже много лет сталкиваются с ситуациями, когда на придомовой территории устанавливаются шлагбаумы, вводятся ограничения на въезд, лимиты по времени нахождения автомобиля или полностью меняется режим использования двора, констатирует опрошенные юристы. Сам по себе формат «Двор без машин» законом не запрещен, поясняет адвокат, советник Федеральной палаты адвокатов РФ Майя Шевцова. Но почти всегда главный юридический вопрос заключается в другом: кто и как принял это решение, был ли кворум, соблюдена ли процедура общего собрания и не превращается ли установленный режим в фактическое лишение части собственников возможности пользоваться общим имуществом.
«Закон не гарантирует каждому собственнику конкретное парковочное место во дворе. Собственники совместно определяют порядок использования придомовой территории. При этом управляющая компания не вправе самостоятельно распоряжаться этой территорией, и даже решение ОСС не дает права полностью исключить отдельных собственников из пользования общим имуществом. В судебной практике сформирован подход, согласно которому блокировка въезда собственника на придомовую территорию как санкция за нарушение установленного порядка пользования противоречит законодательству»,— отмечает госпожа Шевцова.
Ольга Власова, адвокат, председатель МКА «Власова и партнеры», полагает, что ст. 139 УК РФ в данном случае неприменима, так как данная статья защищает неприкосновенность жилища, то есть жилого помещения (квартиры, дома), предназначенного для постоянного или временного проживания. Придомовая территория, двор, шлагбаум — не являются жилищем в смысле примечания к ст. 139 УК РФ.
«Ст. 330 УК РФ (самоуправство) теоретически возможна, но практически почти никогда в подобной ситуации не возбуждается правоохранительными органами»,— добавляет адвокат Власова. По ее словам, ст. 330 УК РФ требует двух обязательных признаков: самовольность — действия вопреки установленному законом порядку — и существенный вред, оценочный признак, определяемый в каждом конкретном случае.
«Если УК установила шлагбаумы на основании решения ОСС (даже оспариваемого), ее действия формально не являются самовольными — у нее есть правовое основание (протокол). До признания решения ОСС недействительным судом УК действует в рамках формально легитимного решения»,— обозначает госпожа Власова.
Кроме того, возбуждение уголовного дела по ст. 330 УК РФ в жилищных спорах — крайне редкое явление. Следственные органы, как правило, отказывают в возбуждении, указывая что спор носит гражданско-правовой характер и подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, объясняют юристы. «А вот если протокол ОСС сфальсифицирован, то имеет смысл параллельно с обжалованием в суд решения ОСС, обратиться с коллективным заявлением в полиции по ст. 327 УК РФ»,— советует адвокат Власова.
Притом что судебная практика по таким делам существует уже давно, единого правила «суды всегда за жильцов» или «всегда за УК» нет, дополняет адвокат Шевцова. Обычно суды разделяют две ситуации: законно установленный режим пользования двором и фактическое лишение собственника доступа к общему имуществу. «Первое возможно при надлежащем решении ОСС, второе суды нередко признают незаконным»,— резюмирует адвокат.
Александра Тен
Фото: Александр Коряков / Коммерсантъ
