Мы продолжаем публикацию статей победителей Всероссийского конкурса профессиональных отраслевых экспертов "Эксперт ЖКХ".
Предлагаем Вашему вниманию интервью с Разворотневой Светланой Викторовной.
Интервью посвящено актуальным законопроектам, реформам и ключевым проблемам в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Главная мысль (целевая модель): собственник жилья должен самостоятельно принимать решения, выбирать форму управления (УО, ТСЖ, ЖСК), контролировать их и нести ответственность, а государство должно вмешиваться (через жилищного оператора) только тогда, когда собственники бездействуют.
Интервью было опубликовано в журнале "ЖКХэксперт: экономика и право" №10 за 2025 год и заняло ТРЕТЬЕ МЕСТО в номинации "Лучший экспертный материал по решению экономических проблем сферы управления МКД".
«Наша целевая модель - собственник принимает решение по способу управления, выбирает УО, ТСЖ, ЖСК, сам их контролирует и не пристаёт к государству с претензиями, а если он таких решений не принял – в дело вступает жилищный оператор…»
· Уважаемая Светлана Викторовна, в сентябре началась очередная сессия работы Госдумы, поэтому наше интервью уместно начать с вопроса: какие законопроекты по тематике ЖКХ (из тех, что находятся в работе в Вашем комитете), с Вашей точки зрения, являются приоритетно-первоочередными?
Самым приоритетным, на мой взгляд, является законопроект, где прописана новая процедура переселения людей из аварийного жилья. Этой осенью его должно внести Правительство РФ. Если использовать старую схему: 60% финансирования даёт федеральный бюджет, 40% дают регионы - денег на существующий объём аварийного жилья явно не хватит. Обсуждались разные возможности, например, предоставлять жильё в найм (в том числе - собственникам), используя для оплаты найма выкупную стоимость, и другие варианты частно-государственного партнёрства. К сожалению, до сих пор условия поддержки регионов неизвестны, поэтому переселение у нас остановлено, в течение 9-ти месяцев этого года не идёт.
Ещё один важный проект касается учёта граждан, нуждающихся в жилье, его тоже внесло Правительство. Для того, чтобы сформировать правильную жилищную политику, надо знать, сколько у нас таких граждан, многие из них стоят на учёте сразу по нескольким основаниям. Он несколько «завис», но, надеюсь, его принятие всё-таки пройдет успешно.
Я бы хотела, чтобы осенью дошел до 3-го чтения мой законопроект, где предусмотрена стандартизация процедуры подписания актов приёмки работ и услуг по договору управления. Такая возможность есть и сейчас, но эти акты мало кто подписывает, хотя это лучший способ контроля за управляющей организацией.
С помощью такого акта можно, например, делать перерасчёт за несделанные работы, но сейчас для этого нет процедуры, нет механизма разрешения споров. Надо, чтобы Минстрой их разработал – с участием наших экспертов, но для этого нужен закон. УО вообще-то должны и сейчас вносить свои отчёты и эти акты в ГИС ЖКХ, но это мало кто делает.
У меня, в частности, в работе сейчас два закона. Один из них касается борьбы с подделкой решений общих собраний собственников, там есть несколько революционных решений. Одно из них состоит в том, чтобы протоколы передавать не УО, а незаинтересованному лицу. Пока мы в качестве такого лица выбрали орган местного самоуправления (ОМС). Из всех возможных вариантов это наилучший, особенно - в Москве. Я бы хотела, чтобы именно депутаты следили за проведением собраний, они ведь далеко не всегда ангажированы. Почему не в ГЖИ? Это региональный орган, он обычно располагается только в областных центрах, куда доехать бывает проблематично. А ОМС всё-таки ближе. Тем более, что у многих собственников бывают проблемы с размещением протокола в ГИС ЖКХ, как раз в этом им ОМС и может помочь.
Ещё один закон касается оснований, по которым ГЖИ может признать собрание несостоявшимся и провести внеплановую проверку. Это заявление инициатора, что он таковым не являлся, заявление 10% (и более) граждан, что их волеизъявление не соответствует зафиксированному в результатах собрания и ещё ряд других оснований. Сейчас Минстрой дорабатывает ГИС ЖКХ с тем, чтобы собственников – через портал Госуслуги - извещали не только о начале/повестке собрания и его общих результатах, но и об их персональных решениях, которые были задокументированы в ходе собрания. Если человек заметил, что такое решение не соответствует его реальному волеизъявлению – он может, нажав соответствующую кнопку в меню Госуслуг, подать протест. И если таких протестов больше 10% - ГЖИ начинает проверку процедуры собрания. На подачу таких протестов отводится 3 месяца, в течение которых решения собрания в силу не вступают (это т.н. «период охлаждения»).
Ещё один важный проект - об Уставе МКД, о праве граждан принимать правила проживания в нём и «наказывать рублём» тех, кто эти правила нарушает. Это помогло бы решить очень многие проблемы: по недопустимому уровню шума, по выбросу мусора, выгулу собак и т.д. А сейчас мы можем вчинить собственнику иск лишь за порчу общего имущества, ни за что больше.
Что касается коммунальной сферы – запланированы, в частности, два закона, касающиеся обязанности РСО формировать инвестиционные программы, выполнять их и отчитываться о выполнении, местная власть обязана это проверять. Ещё хочу отметить законопроект о праве газораспределительных организаций устанавливать «умные» счётчики и газоанализаторы, предупреждающие об аварии - за счёт сбытовой надбавки. Он скоро будет внесён в Госдуму.
· С 1 марта 2023 г. вступил в силу установленный Федеральным законом № 266-ФЗ от 14.07.22 запрет на предоставление Росреестром информации о персональных данных собственников недвижимости - без их предварительного согласия - третьим лицам, что создало большие трудности для УО, ТСЖ, ЖК, обязанных вести реестр собственников помещений и предоставлять его инициаторам собраний в МКД. Чем был вызван этот шаг? Анализировались ли в ходе подготовки и принятия указанного закона последствия введения этого запрета для практики управления МКД? Не планирует ли законодатель устранить (или хотя бы как-то смягчить) эту правовую коллизию?
Этот запрет призван обеспечить безопасность граждан в условиях СВО и служить защитой от мошенников, пытающихся лишить людей недвижимости. Он был принят, несмотря на все протесты профессионального сообщества сферы ЖКХ. И отменить его мы, скорее всего, в ближайшее время не сможем.
С момента принятия запрета мы задавали Минстрою вопросы: как теперь УО, ТСЖ, ЖК исполнять требования законодательства, касающиеся ведения реестров, проведения собраний, претензионной работы с должниками? Минстрой в ответ нам обещал, что такие реестры будут формироваться в ГИС ЖКХ - без обнародования персональных данных, но пока эта функция в должной мере не реализована. Единственно, сейчас уже внедряется функция оповещения должника, что против него выносится судебный приказ. Проводится такой эксперимент: поставщики услуг подают в ГИС ЖКХ свои перечни помещений с долгами, система запрашивает в Росреестре нужные данные и направляет их в ГАС «Правосудие». А та уже направляет собственникам – через портал Госуслуг – извещение о возбуждении против них судебного приказа. И формирует сами приказы.
Теоретически по такой же схеме может быть осуществляться и проведение собраний: инициатор загружает в ГИС ЖКХ повестку и проекты решений, собственникам направляются уведомления, формируется протокол и т.д. Но для этого надо всё-таки дополнительно доработать функционал ГИС ЖКХ.
· Как лицам, управляющим МКД, теперь выходить из затруднительного положения, в которое они попадают всякий раз в преддверие проведения общего собрания в МКД? Что Вы посоветуете:
- ОМС,
- УО, ТСЖ, ЖК,
- собственнику – инициатору собрания?
Пока я вижу выход только в одном: проводить электронные собрания через ГИС ЖКХ. Запрашивать реестры можно через ОМС, у местной власти есть такая возможность. Или получать через нотариуса, но это за плату. Ну, или просто обходить квартиры и опрашивать граждан, в небольших домах это вполне доступно.
· 15 апреля этого года на заседании Президиума Госсовета глава Республики Татарстан Рустам Нургалиевич Минниханов озвучил такое предложение: «Установить единые требования по лицензированию руководства ТСЖ и ЖСК и привлечению их к административной ответственности по аналогии с управляющими компаниями, применяя вместо штрафов дисквалификацию или лишение лицензии…».
А вскоре в Госдуму поступил законопроект № 932298-8 «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации (в части повышения квалификации председателей товариществ собственников жилья)», устанавливающий для председателей ТСЖ обязанность: каждые 5 лет проходить квалификационный экзамен, который организует для него орган ГЖН, и получать соответствующий сертификат. Иначе он не только лишится возможности исполнять обязанности руководителя жилищного объединение, но и само существование ТСЖ может оказаться под большим вопросом.
Как вы думаете, чем был вызван этот беспрецедентный шаг? Практика использования избирательного ценза насчитывает многовековую историю, но в истории Земли, насколько нам известно, не было случаев, чтобы подобные требования предъявлялись к уже избранному лицу.
Я Вам больше скажу: первоначально было требование, обуславливающее само право собственников объединяться наличием среди них лица, сдавшего квалификационный экзамен. Если такого лица нет – вообще нельзя создавать ТСЖ. Потом это положение скорректировали, сейчас законопроект гласит, что, если ты не сдал экзамен – надо нанимать квалифицированного управдома или заключать договор с управляющей организацией. Инициаторы законопроекта объясняют его появление массой нарушений, связанных с тем, что во главе ТСЖ стоят неквалифицированные люди.
Лично я такой необходимости не вижу, в моём округе большое количество ТСЖ, ЖСК, и есть немало примеров, когда они прекрасно управляют своей недвижимостью. Нередко за деньги, существенно меньшие, чем в коммерческой управляющей организации. Там достаточно грамотные и квалифицированные люди, им нет нужды что-то дополнительно сдавать. Хотя многие как раз сдают, я знаю председателей с квалификацией по обслуживанию и газового оборудования, и лифтов, и каких только ещё квалификаций у них нет… Потому что они понимают: это их собственность, и они заинтересованы в том, чтобы ею грамотно управлять. И, наоборот, есть УО, их руководители сдали квалификационные экзамены, а работают из рук вон плохо...
На мой взгляд, ТСЖ может само управлять домом, а может передать часть своих функций бизнесу, но в любом случае оно должно, в первую очередь, быть квалифицированным заказчиком услуг. То, что при этом контроль за деятельностью управляющей организации становится весьма эффективным, сомнения не вызывает, это, так сказать, медицинский факт.
В общем, не думаю, что квалификационный экзамен для председателя ТСЖ – это своевременное решение, я вижу, что многие товарищества управляют домами лучше, чем управляющие организации.
· Этот же законопроект фактически вводит на рынок жилищных услуг нового субъекта – профессионального управляющего МКД, аттестованного в установленном Минстроем порядке. Если ТСЖ заключит с таким управдомом договор, это избавляет председателя от необходимости самому иметь профильный аттестат. Кроме того, в плане работы Экспертного Совета Госдумы по ЖКХ на 2025 г. есть пункт №7: «Дополнение жилищного законодательства новым способом управления многоквартирными домами – привлечение профессионального управляющего при непосредственном управлении многоквартирным домом» (отв. Генцлер И.В.). На ваш взгляд, это перспективная идея: чтобы в каждом МКД был профессиональный управляющий, персонально ответственный за рациональную эксплуатацию общедомовой «матчасти»?
Эта возможность есть и сейчас, никто не мешает собственникам нанять профессионального управляющего. Некоторые так и делают. И та же УО может существовать в лице одного человека, оказывающего услуги по управлению в качестве ИП или самозанятого. Закон это не запрещает. Тут вопрос в другом: собственники не готовы платить дополнительные деньги за эти услуги, а кто готов – уже сейчас нанимает себе соответствующего профессионала. И в некоторых случаях это является спасительным выходом. Кое-где в регионах это активно развивается, в Бурятии, насколько мне известно, действует эксперимент по подготовки таких управдомов.
· Через месяц после упомянутого мной Госсовета 15 апреля в Госдуму поступил ещё один законопроект -законопроект № 920521-8[1] «О внесении изменений в ЖК РФ», предписывающий всем ЖСК после выплаты последнего паевого взноса реорганизоваться в ТСЖ, иначе они будут ликвидированы, а кооперативные дома выставлены на открытый конкурс по выбору управляющей организации. Это повторение аналогичного предписания 20-летней давности, некогда внесенного в закон от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ», а спустя полтора года законодателем отменённое.
Правда, как это следует из официального отзыва, Правительство данный законопроект не поддерживает, поскольку «целями деятельности кооперативов является не только удовлетворение потребностей граждан в жилье, но и управление многоквартирным домом, в связи с чем деятельность кооперативов после выплаты его членами всех паевых взносов является правомерной… В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 18.07.2023 № 14-П принудительная ликвидация юридического лица, предусмотренная пунктом 3 статьи 61 ГК РФ, является санкцией, которая может применяться судом вследствие существенных нарушений юридическим лицом или его учредителями закона в качестве меры, необходимой для защиты прав и законных интересов других лиц. Однако полная уплата членами кооператива паевых взносов не является нарушением законодательства РФ или прав и законных интересов иных лиц». Какая дальнейшая судьба, по Вашему мнению, ждёт указанный законопроект?
Инициаторы законопроекта пока взяли паузу, возможно, будут его дорабатывать. Что касается меня – я вижу магистральный путь решения проблем, связанных с управлением МКД, в выстраивании общих требований ко всем организациям, управляющим домами, коммерческим и некоммерческим, единых стандартов отчётности, единых принципов оценки качества и т.д. Но - не в отмене каких-либо форм самоорганизации собственников или в каком-то неоправданном их усложнении. На мой взгляд, это тупиковый путь развития.
· Судя по имеющейся информации, Фонд развития территорий совместно с Минстроем России сейчас готовит концепцию модернизации системы управления жилищным фондом, основанную на разделении видов деятельности по управлению, содержанию и текущему ремонту МКД, их стандартизации и поэтапной замене рыночных механизмов и жилищного самоуправления в МКД на различные формы госрегулирования и законодательной регламентации действий потребителей и поставщиков жилищных услуг. Насколько, на Ваш взгляд, оправданы эти изменения? Есть ли им альтернатива? Какие проблемы при этом должны быть решены? Какие могут возникнуть?
Если стандартизация будет основана на каких-то объективных критериях, например, общепринятых сметных нормативах, отраслевых тарифных соглашениях и т.д. – в результате у нас будет гораздо меньше проблемных вопросов. Лишь бы у исполнителей хватило квалификации и политического мужества довести дело до конца.
· Как Вы относитесь к неоднократно уже звучавшему предложению: ввести в жилищный сегмент ЖКХ новое действующее лицо - регионального оператора по управлению МКД (подобно тому, как это сделано в сфере обращения с твёрдыми коммунальными отходами)? В каких ситуациях это будет оправдано, в каких нет? Каковы будут, на Ваш взгляд, последствия повсеместного введения региональных жилищных операторов?
Отношусь в целом положительно, потому что понимаю: далеко не все собственники готовы в полной мере нести ответственность за содержание своих домов. Это касается как людей, живущих в старых «развалюшках», так и тех, кто живёт в огромных новостройках, где практически невозможно провести полноценное собрание. Но аналогию, на мой взгляд, тут более уместно проводить не с операторами по обращению с твёрдыми коммунальными отходами, а с Фондами капремонта. Оператор по ТКО для нас безальтернативен, тут нет выбора, а применительно к капремонту выбор есть: либо ты создаешь спецсчёт и сам занимаешься организацией работ, либо ты уходишь в «общий котёл» и там за тебя всё решают другие люди, специалисты. Безо всяких собраний собственников.
А что касается повсеместного введения – думаю, до этого дело не дойдёт. Я считаю, что наша целевая модель – собственник, руководствуясь ЖК РФ, принимает решение по способу управления, выбирает управляющую организацию (либо ТСЖ, ЖСК), сам их контролирует и не пристаёт к государству с претензиями, а если он таких решений не принял – к делу приступает жилищный оператор.
· Спасибо большое, Светлана Викторовна, за содержательную беседу!
Беседовала
главный редактор журнала
«ЖКХэксперт: экономика и право»,
заместитель генерального директора
Научно-исследовательского центра муниципальной экономики,
Межецкая Вероника Анатольевна