Мы продолжаем публикацию статей победителей Всероссийского конкурса профессиональных отраслевых экспертов "Эксперт ЖКХ".
Предлагаем Вашему вниманию статью директора Департамента консалтинга Научно-исследовательского центра муниципальной экономики Моги Андрея Николаевича "Проблема экономического обосновании размера платы за содержание жилого помещения требует решения".
Статья была опубликована в журнале "ЖКХэксперт: экономика и право" №5 за 2024 год и заняла ВТОРОЕ МЕСТО в номинации "Лучший экспертный материал по решению экономических проблем сферы управления МКД".
В целях оказания помощи городам в увеличении эффективности работы жилищно-коммунальной сферы Союзом Российских городов (далее – СРГ) был создан проектный офис «Прогрессивное ЖКХ», одним из приоритетных направлений деятельности которого на 2021 – 2023 гг. было определено выявление, анализ и содействие в распространении лучших муниципальных практик управления МКД.
В ходе заседания проектного офиса «Прогрессивное ЖКХ» 7 июля 2023 года решалась проблема обоснования размера платы за содержание жилого помещения. Был рассмотрен вопрос о лучших практиках ценообразования размера платы за содержание жилого помещения, устанавливаемого органом местного самоуправления, с докладом по которому выступила заместитель Генерального директора Научно-исследовательского центра муниципальной экономики В.А. Межецкая. Тема вызвала большой интерес у муниципалитетов, поэтому было принято решение обсудить ее еще один раз, а по итогам ее рассмотрения Союзом Российских городов при экспертной поддержке Научно-исследовательского центра муниципальной экономики был проведен опрос о практике установления размера платы за содержание жилого помещения в городах.
Вопрос «Об экономическом обосновании размера платы за содержание жилого помещения» был рассмотрен на заседании проектного офиса СРГ «Прогрессивное ЖКХ», состоявшемся 11 октября 2023 г. На заседании выступил Генеральный директор Научно-исследовательского центра муниципальной экономики Б.В. Хмельников, который отметил важность рассматриваемого вопроса, неоднократно поднимавшегося на площадках ТПП РФ и Госдумы, однако решения пока не получившего. Он выразил надежду, что помочь такому решению может участие СРГ и подробно остановился на результатах опроса, проведенного СРГ.
В опросе приняли участие 38 городов, из них 31 (82%) город являются столицами субъектов Российской Федерации, расположенных в каждом из федеральных округов. В связи с этим допустимо считать такую выборку представительной для распространения выводов о рассматриваемой теме на Российскую Федерацию в целом. Опрос проводился по 6 вопросам об условиях установления платы за жилое помещение в многоквартирных домах, в которых собственниками не принято решение о выборе способа управления.
Итоги опроса представлены на рис.1.
Рис.1 Результаты опроса
Ниже приведены пояснения и комментарии к результатам опроса.
Вопрос 1. Установлена ли в муниципальном образовании методика расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения?
На этот вопрос 26 респондентов (68,46%) ответили об отсутствии такой методики, 12 респондентов (31,6%) высказались о наличии методики. Примечательно, что подтвердилось наличие методики только в одном из 12 городов. В остальных некорректно давались ссылки на документы об установлении платы, в том числе на порядок установления. Интересно и то, что респондент в одном из городов при наличии таких методических рекомендаций на уровне субъекта Федерации указал на их отсутствие.
Из числа респондентов, сообщивших об отсутствии методики, в 2-х городах (5,3%) дали пояснения со ссылкой на комплекс документов, который позволяет произвести расчет платы. В составе таких документов были указаны разработанные Центром муниципальной экономики и права рекомендации по расчету нормативной численности работников и Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов и др.
Более трети респондентов сослались на методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы, утвержденные приказом Минстроя России от 06.04.2018 №213/пр (далее - методические рекомендации №213/пр), и Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (далее – ППРФ № 290), отвечая об отсутствии методики или ее наличии.
Вопрос 2. Разработаны ли в муниципальном образовании дифференцированные перечни, составы и периодичности проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов?
На этот вопрос 25 респондентов (67,6%) ответили об отсутствии таких перечней, вместе с этим 12 из 13 респондентов (29,7%), ответивших положительно, не подтвердили свои ответы, или их ответы не подтвердились в результате дополнительного анализа результатов опроса.
Таким образом, в 97% опрошенных городов отсутствует дифференциация перечня, состава и периодичности проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества в различных многоквартирных домах или их группах. Здесь необходимо сделать оговорку о том, что наличие общего перечня выполняемых работ и в отдельных случаях периодичности таких работ не относится к дифференциации работ, а различия установленных плат для отдельных групп домов не объясняет их обоснованность.
Вопрос 3. Выполняется ли экономическое обоснование платы за жилое помещение при подготовке к проведению открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами?
31 респондент (81,6%) ответили, что экономическое обоснование выполняется и является основой проведения открытых конкурсов. Оставшиеся 7 (18,4%) смогли объективно ответить на вопрос, согласившись с тем, что экономическое обоснование платы не проводится.
Мы сразу «окрашиваем» результат опроса, выделяя объективность ответов, потому что ранее, в первых двух вопросах, в подавляющем большинстве было выявлено отсутствие основ для экономического обоснования платы в виде методики расчета платы, а вместе с ней и дифференцирования перечней работ.
В данном случае, скорее всего, происходит недопонимание сути экономического обоснования платы. В качестве примера можно привести г. Калугу, в которой при наличии фактически 192 групп МКД была установлена единая плата для всех. При этом в г. Обнинске была установлена индивидуальная плата для каждого из 552 МКД.
Общие выводы по ответам на вопросы 1-3
Подводя промежуточный итог опроса, можно заключить, что только в 2-х городах (г. Нарьян-Мар, г. Ханты-Мансийск[1]) или в 5% опрошенных существуют общеизвестные и доступные правила расчета платы за жилое помещение, еще в 2-х городах (г. Тюмень, г. Пермь) такими правилами пользуются специалисты, но доступность этих правил для собственников или всех заинтересованных участников не очевидна. В остальных 33 городах (89%) существуют отдельные разрозненные элементы экономического обоснования платы, вместе с этим не позволяющие выполнить такие расчеты корректно.
В выводах, которые можно сделать из результатов опроса, нет ничего революционного, кроме указания на неполную реализацию органами местного самоуправления своих полномочий.
Во-первых, методические рекомендации №213/пр частично поясняют порядок установления платы за содержание, но не раскрывают методику расчета, что и должно было быть реализовано органами местного самоуправления, исходя из того, что согласно законодательству плата за содержание жилья должна устанавливаться индивидуально по каждому многоквартирному дому с учетом его реального технического состояния.
Во-вторых, основываясь на минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных ППРФ № 290, во многих органах местного самоуправления не учитываются два ключевых условия.
Первое из них – указанным постановлением утвержден не только минимальный перечень, но и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которыми для конкретного многоквартирного дома Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом.
Второе условие – общие формулировки видов и перечня работ, которые указаны в ППРФ № 290, не предназначены для их прямого и безотносительного копирования для целей расчета платы.
Проиллюстрировать это можно на примере работ по минимальному перечню: п.25. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года, а именно подметание и уборка придомовой территории. В зависимости от класса территории участок может убираться и 1 раз в двое суток – для территории 1 класса, и один раз в сутки - для территории 2 класса, и 2 раза в сутки – для территории 3 класса. В этом случае по данным сборника «Стоимости (расценки) работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (выпуск 10)» (п.3.2 пп.1.1.-1.3), стоимость на 1000 кв. метров территории в год составит: 105,5 тыс. руб. - для территории 1 класса, 264,9 тыс. руб. – для территории 2 класса и 634,5 тыс. руб. для территории 3 класса. То есть, в зависимости от того, территория какого класса входит в состав земельного участка, являющегося общим имуществом, стоимость данных работ может вырасти в 6 раз. Аналогично это относится и к другим работам.
Еще большие различия возникают в случае, если в доме проводятся работы текущего ремонта. В этом случае для таких домов по сравнению с аналогичными домами, где эти работы не проводятся, плата за содержание может быть существенно выше.
Исходя из сказанного установление дифференцированных перечней работ для содержания МКД обеспечивает прозрачные условия расчета платы с соблюдением условия платежеспособности собственников и учета экономических интересов управляющих организаций, и также представляет собой создание инструмента контроля и защиты как для собственников, так и для управляющих организаций.
Вопрос 4. Установлены ли в муниципальном образовании платы за содержание и ремонт жилого помещения дифференцировано или нет?
Этот вопрос содержал дополнительные уточнения в виде степени дифференциации и ее наличия в принципе. Отвечая на этот вопрос, большинство респондентов – 34 (89,5%) уверенно заявило о том, что плата в городах устанавливается дифференцировано как минимум по крупным группам домов, схожих по конструктивным параметрам или инженерному составу. Как показал опрос, в 76% городов дифференция происходит по укрупненным параметрам домов, в частности по этажности и наличию инженерного оборудования в виде лифтов, мусоропроводов или котельных.
В то же время 19 респондентов (50%) сообщили об установлении индивидуальной платы для каждого МКД. В результате дополнительного анализа данная информация подтвердилась только у части городов.
Вопрос 5. Все ли платы за жилое помещение в договорах управления установлены на основании экономически обоснованных расчетов (если не все, то какие)?
Перед анализом ответов на 5-й вопрос стоит вернуться к результатам анализа ответов на 3-й вопрос, когда больше 80% респондентов заявило об обязательном экономическом обосновании платы за жилое помещение при подготовке соответствующих конкурсов. Однако, в том, насколько экономически обоснованы установленные в договорах управления размеры плат, усомнилось 45% респондентов, ответив отрицательно или воздержавшись от ответа.
Вопрос 6. Были ли в муниципальном образовании судебные споры по величине установленной платы за содержание жилых помещений? Если да, то привести примеры (№ дела)?
Вопрос о судебных спорах по вопросам установленных плат за содержание жилых помещений в городах носил больше вспомогательный характер, иллюстрирующий следствие решений по предыдущим вопросам. Безусловно здесь можно выделить и прямую связь, но также стоит иметь ввиду и различные косвенные факторы.
Практически во всех городах, в которых были такие споры, отсутствует методика расчета платы, так же, как и отсутствуют перечни, составы и периодичности работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
По итогам рассмотрения данного вопроса на заседании проектного офиса Союза российских городов «Прогрессивное ЖКХ» были подготовлены следующие рекомендации для городов:
1. Для решения вопросов организации содержания муниципального жилищного фонда рекомендуем поэтапный переход от расчета платы за содержание жилого помещения для укрупненных групп многоквартирных домов (далее также – МКД) к расчету индивидуальной платы для каждого МКД.
2. В целях реализации полномочий[2] по расчету размеров платы, в том числе для открытых конкурсов по отбору управляющей организации, рекомендуем установить в муниципальном образовании методические основы для расчета размера платы за содержание жилого помещения.
Методические основы должны содержать:
2.1. порядок определения перечня состава и периодичности выполнения работ в зависимости от конструктивных и технических параметров МКД, размера и обустройства земельного участка, входящего в состав общего имущества;
2.2. методику расчета (определения) платы за содержание жилого помещения, включающую:
а) перечень рекомендуемых количественных и стоимостных параметров, используемых в соответствии с методикой для расчета платы;
б) обоснованный перечень статей расходов на содержание и текущий ремонт жилого помещения;
в) порядок и условия расчета расходов по каждой из статей;
г) порядок и условия расчета платы, в том числе определения площади МКД, к которой относятся расходы.
3. Для установления методики расчета рекомендуем проанализировать основные методические положения, содержащиеся в методиках муниципальных образований, например, в г. Нарьян-Маре (постановление Администрации МО «Городской округ «Город Нарьян-Мар» от 29.04.2014 №1214), городах ХМАО-Югры (Методических рекомендациях, утвержденных приказом ДЖКХЭ ХМАО-Югры №33-Пр-144 от 22.11.2019), а также изучить разработки методических рекомендаций ведущего эксперта в этой сфере – Научно-исследовательского центра муниципальной экономики (https://cnis.ru/shop/article/122).
4. Количественные параметры.
4.1. Количественные параметры для методики должны представлять собой:
- документы, определяющие количество выполнения каждой из работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, исходя из их повторяемости (периодичности) в течение года, а также размеров самого дома, его элементов и прилегающей территории;
- рекомендуемые нормы и нормативы расхода трудовых, материальных ресурсов, машин и механизмов на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
4.2. С целью дифференциации размеров платы в муниципальных образованиях с последующим переходом к индивидуальной экономике МКД рекомендуется в муниципальных образованиях с количеством МКД более 500 провести классификацию многоквартирных домов по основным характеристикам конструктивных элементов, характеристикам и видам инженерного оборудования, прилегающей территории и элементов благоустройства (этажность, уровень износа, материал стен, крыш, состав инженерных систем и т.п.).
Для каждой из групп многоквартирных домов совместно с управляющими организациями произвести выбор дома-представителя. Для домов-представителей до 2007 г. постройки разработать инструкцию по эксплуатации (для домов, построенных позже 2007 г., инструкции по эксплуатации должны быть разработаны застройщиками).
В МКД, в которых отсутствуют помещения в муниципальной собственности, провести разъяснения для управляющих организаций и собственников и организовать разработку инструкций по эксплуатации МКД.
В муниципальных образованиях с количеством МКД менее 500 рекомендуется применять указанный подход индивидуально для каждого дома.
4.3. На основе инструкций по эксплуатации для домов-представителей рекомендуется разработать стандарты эксплуатации для каждой из групп домов. Стандарты эксплуатации в обязательном порядке должны содержать:
а) характеристики группы домов;
б) перечень и состав работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
в) периодичность выполнения каждой из работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
4.4. Количественные параметры размеров дома, его элементов и территории определяются в отношении видов работ для каждого дома-представителя. Например: площади помещений для осмотров, площади поверхностей для уборки, для окраски, площади остекленных поверхностей, протяженность участков сети для измерений и многие другие параметры.
4.5. Источниками информации о значениях каждого из параметров являются:
а) технические паспорта многоквартирных домов;
б) инструкции по эксплуатации;
в) проектная (рабочая) документация;
г) натурные замеры;
д) расчеты.
4.6. Необходимо обратить внимание на ряд важных условий.
а) В постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 содержатся укрупненные направления выполнения тех или иных работ и отсутствуют прямые или косвенные ограничения для их конкретизации или уточнения в отношении содержания конкретного МКД или группы домов. При этом каждый вид работы должен идентифицироваться с учетом возможности ее дальнейшего экономического обоснования (с применением норм, нормативов или их аналогов), другими словами, перечень работ должен быть «обеспечен» нормами и нормативами.
б) Перечень и состав работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД не может и не должен ограничиваться минимальным перечнем видов работ из постановления Правительства РФ от 03.04.2013 №290, кроме случаев, обоснованных в индивидуальном порядке.
5. Стоимостные параметры должны содержать периодически обновляемые ссылки на рекомендуемые источники публикаций сборников цен на ресурсы, используемые в том числе для выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Также стоимостные параметры должны быть дополнены алгоритмом индексации, учитывающей инфляционные изменения.
Для определения стоимостных параметров расчета рекомендуется изучить и использовать источники публикаций сборников цен на ресурсы, машины и механизмы, в том числе используя действующие информационные системы и ресурсы (Гранд-Смета, Онлайн-сервис «МКД-Расчет», каталоги текущих цен и др.).
6. Рекомендации по организационным условиям.
6.1. На основании методики, установленных количественных и стоимостных параметров расчета произвести расчет платы за содержание жилого помещения для МКД, для которых планируется конкурсная процедура по отбору управляющей организации.
6.2. Довести совместно с выбранной управляющей организацией до сведения собственников и жителей в таких многоквартирных домах стандарт эксплуатации МКД.
6.3. Разместить в открытых источниках информации инструкции по эксплуатации МКД и стандарты эксплуатации МКД.
6.4. Управляющим организациям рекомендовать методические основы для расчета платы за содержание жилого помещения для МКД, находящихся в управлении.
6.5. Для расчета платы за жилое помещение разработать электронные модели расчетов на базе таблиц Excel или использовать существующие расчетные сервисы и программы с включенными комплексами норм и нормативов расхода ресурсов на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, а также актуальными стоимостными параметрами на период расчета платы.
Примеры таких сервисов:
а) расчетная программа «Гранд-Смета» (https://shop.grandsmeta.ru/produkty/programmnoe-obespechenie/pokupka-programmy);
б) сервис «МКД-расчет» (https://cnis.ru/mkd).
Подводя итог, можно отметить, что наши города находятся в самом начале пути к решению проблемы экономического обосновании размера платы за содержание жилого помещения, что мешает в организации эффективного содержания муниципального жилищного фонда.
