Депутаты хотят на федеральном уровне запретить им инициировать расторжение договоров управления
Депутаты Законодательного собрания Петербурга разработали федеральную инициативу по ограничению полномочий управляющих многоквартирными домами (МКД) компаний. Парламентарии хотят ограничить права таких УК при проведении общего собрания собственников (ОСС), связанного с расторжением договоров управления. Соответствующий проект постановления приняли в первом чтении на заседании регионального парламента 17 декабря.
Предложенная петербургскими депутатами инициатива предлагает внести изменения в ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Действующая редакция ч. 7 ст. 45 ЖК РФ предоставляет управляющей организации право инициировать общее собрание собственников, но в ней не содержатся ограничения по включению в повестку дня вопросов, связанных с изменением способа управления МКД или расторжением договора управления.
Инициатива направлена на то, чтобы запретить управляющим компаниям (УК) включать в повестку дня ОСС вопросы, связанные с изменением способа управления МКД или сменой УК. На сегодняшний день право инициировать общее собрание в действующей редакции жилищного кодекса имеют два субъекта – любой собственник помещения многоквартирного дома и управляющая компания, которая внесена в реестр лицензиата данного многоквартирного дома.
Один из авторов проекта постановления, депутат заксобрания Петербурга Алексей Зинчук (КПРФ) пояснил, что норма, которая позволяет наделять управляющую компанию правом инициировать общее собрание собственников по изменению способа управления, по выбору данной компании или другой управляющей компании, приводит к ряду злоупотреблений. Их и предлагается исключить проектом законодательной инициативы.
Среди таких злоупотреблений он назвал блокировку смены УК за счет встречных собраний, организованных управляющими компаниями. В этом случае собственники помещений в МКД, желая сменить УК, проводят собрание и инициируют процедуру перехода от одной УК к другой. При этом действующая УК в течение двухмесячного срока рассмотрения документов госжилинспекцией организует свое встречное собрание. Председателем и секретарем на этом собрании выступают сотрудники УК, что не запрещено законом. По результатам этого собрания издается протокол, согласно которому «большинство» собственников якобы передумали и решили остаться с действующей УК. В таком случае Госжилинспекция, руководствуясь последним по дате решением, отказывает в переходе. После этого собственникам приходится оспаривать эти решения в судах, за это время могут быть изданы и новые решения ОСС, что затрудняет возможность собственников все-таки перейти к той УК, в которой они хотят быть, пояснил Зинчук.
По словам председателя законодательного собрания Санкт-Петербурга Александра Бельского, суть инициативы в том, чтобы ограничить возможности недобросовестных управляющих компаний проводить заседания и предоставлять фальсифицированный документ о том, что эти собрания были проведены и какие решения на них были приняты. «Такое, мы знаем, бывает. Управляющие компании нанимают третью организацию, которая им предоставляет на аутсорсе информацию о том, что они провели это заседание, но на самом деле, мы понимаем, что такие заседания зачастую не проходят», – пояснил Бельский.
Кроме того, Зинчук привел пример, когда управляющая компания доводит дом до предаварийного состояния, не выполняя ремонты, но собирая с собственников деньги, а затем сама же инициирует собрание о переводе дома под управление новой УК. При таком переходе происходит «обнуление» всех финансовых обязательств и накоплений старой УК. Деньги, собранные старой компанией, остаются на ее балансе, а новая УК производит сбор средств на обслуживание дома заново.
Проблемным также является вопрос, когда УК после заключения с собственниками договора управления, пообещав выполнить те или иные работы, фактически не может или не хочет выполнять указанные требования. В дальнейшем такая компания сама инициирует собрание собственников, чтобы избавиться от МКД посредством перевода на другую организацию.
«Судебных разбирательств у нас, к сожалению, очень много, связанных со спором по управлению многоквартирным домом. И данная законодательная инициатива позволит снизить, не пресечь, безусловно, а только снизить количество таких неприятных случаев, с которыми сталкиваются собственники многоквартирного дома. Мы законопроектом предлагаем лишить управляющие компании возможности инициировать общее собрание по изменению способа управления, либо изменению самой управляющей компании», – заключил Зинчук.
Он также добавил, что предложенная инициатива не ограничивает право УК на инициирование ОСС по другим вопросам. К таким относятся вопросы по выполнению ремонтных работ, дополнительных видов услуг, перепланировок, переустройства, размещения кондиционеров на фасадах и др.
Опрошенные изданием эксперты отмечают, что описываемая проблема присутствует давно. Количество судебных разбирательств по таким вопросам в сфере ЖКХ остается стабильно высоким, говорит партнер юрфирмы Ru.Courts, адвокат Алексей Агеев. По его мнению, даже после принятии законодательной инициативы останутся неразрешенные вопросы. «Хотя из полномочий УК хотят убрать право инициировать собрание собственников по поводу управления МКД, всегда остается риск, что инициатором собрания выступит «дружественный» УК жилец. Правда, как закрыть этот риск на законодательном уровне – пока не ясно. Также всегда есть риск подделки документов общего собрания – и он останется, пока не изменится отношение уголовной практики к такого рода делам», – пояснил он.
В свою очередь руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов оценил инициативу регионального парламента как не полностью обоснованную. «Право инициировать общее собрание не дает УК преимущества, так как голосуют все равно собственники квартир многоквартирного дома, и при недостаточности голосов решение будет просто не принято», – пояснил он.
По его словам, на сегодняшний день сложно оценить количество споров с УК по данному конкретному вопросу. Однако после перехода исключительно на электронное голосование в России исчезла возможность основного злоупотребления, связанная с фальсификацией результатов голосования, поэтому будущие споры изменятся по содержанию. «Однако само их количество вряд ли уменьшится, так как коммунальные споры – это очень распространенная категория дел», – отметил он.
Не все депутаты согласны с тем, что нужно ограничивать право УК инициировать ОСС по поводу расторжения договоров управления. Депутат заксобрания Санкт-Петербурга Ирина Иванова (КПРФ) считает, что такое ограничение не должно применяться в отношении добросовестных компаний. Она отметила, что к новому чтению проекта постановления может быть инициирована соответствующая поправка.