Индивидуальное жилищное строительство кардинально изменит страну. Но чтобы это случилось, сектор должен кардинально измениться сам
Малоэтажное и индивидуальное строительство становится в России главным драйвером строительной отрасли. Успехи сектора поражает, буквально за несколько лет из маргинальной части стройкомплекса он превратился в его ведущее направление. Но сегодня положение здесь становится хуже, холодные ветра, которые дуют над отечественной экономикой, обдувают и этот сегмент. Это в свою очередь диктует необходимость существенной его трансформации. Именно об этом шла речь на состоявшемся в ТПП РФ VIII Международном форуме «Малоэтажная Россия 2025».
На своей земле
Начнем наш обзор с важного события в секторе индивидуального и малоэтажного строительства, создана Ассоциация МЖС. О необходимости ее появления было заявлено на предыдущем форуме. И вот идея воплотилась в реальную организацию. Разумеется, произошло это отнюдь не случайно. За последние пять лет идея малоэтажной России прочно овладела массами. Но надо понимать, что речь идет не просто о новом секторе строительной индустрии, а о создании в стране принципиально иного образа жизни, намного более комфортного, подчеркивает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. А потому столь важно заниматься совершенствованием действующих здесь механизмов. Ключевыми задачами сегодня являются более широкого внедрения ипотечной поддержки, вовлечение накоплений населения в строительство, обновление кооперативных инструментов, внедрение «зелёных» технологий, а также системная работа по подготовке квалифицированных кадров.
Сектор ИЖС демонстрирует впечатляющие итоги, показывая стабильный рост. Особенно показательным стал 2022 год, когда было введено в эксплуатацию рекордные 62 млн кв. К сожалению, до этих показателей 2025 год не дотянул. За 10 месяцев в стране сдано 83,6 млн кв. м. жилья, из которых лишь 28 млн кв. м. - многоквартирные дома, а 50,5 млн кв. м - малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство.
В этой связи Президент ТПП РФ Сергей Катырин подчеркнул, что индивидуальное жилищное строительство уже стало ключевым сегментом отрасли и стабильно формирует более половины ежегодного ввода жилья в стране.
Такие результаты достигнуты не случайно, а являются ответом на запросы населения. Порядка 70% наших граждан хотели бы жить в своем доме, отметил Президент ТПП РФ Сергей Катырин. Мы шаг за шагом двигаемся вперед. Некоторые вопросы уже решены, другие продолжаем обсуждать вместе с Минстроем и законодателями.
Люди хотят жить на своей земле и на своем доме, отмечает ответственный секретарь Общественного совета при Минстрое России Светлана Кузьменко. В Минстрой из регионов поступает много предложений о том, что они хотят развивать ИЖС. Этот процесс и до того шел не просто, а в 2025 году возникли новые и усилились прежние вызовы. Возросли цены на стройматериалы, снизилась доступность ипотечных кредитов. Не случайно, что 72% опрошенных считают, что сектор пребывает в стагнации; мало тех, кто считает, что он развивается быстро и стабильно.
Откуда берется такое негативное отношение к ситуации в ИЖС? Данные опроса дают ответ на этот вопрос. 64% респондентов жалуются на сложности подключения к инженерным сетям, 93% недовольны транспортной инфраструктурой.
По мнению Светланы Кузьменко, в 2027-2028 году сектор может начать восстанавливаться при снижении ключевой ставки ЦБ, государственной поддержки и других мер. Сегодня сложилась противоречивая ситуация, с одной стороны, существует большой спрос на ИЖС, с другой – нарастают организационные и финансовые трудности. Вопрос в том, что окажется сильней.
Народ выбирает ИЖС
Малоэтажное и частное строительство неправильно рассматривать исключительно как способ решения жилищного вопроса, это стратегическая задача, настоящий мегапроект по развитию всей страны, убежден Андрей Ликефет, председатель Стратегического совета Ассоциации МЖС, доктор экономических наук, профессор, академик РАЕН.
Развитие ИЖС – это неотъемлемая составная часть всего огромного строительного комплекса. Сегодня него вложено колоссальные средства - 20 трлн рублей. Объем жилищного строительства равен 120 млн кв. м. при общем градостроительном потенциале в 450 млн кв. м. И больше половины этого объема занимает малоэтажный и индивидуальный сектор.
Из чего в России строят индивидуальные дома? На первом месте – деревянное домостроение, его доля 33%, на втором – кирпичи (20%), третья позиция за блочными строениями (13,5%). Остальное – из других материалов.
Опросы показывают, что треть россиян планируют приобрести загородное жилье, из них 37% - для постоянного местожительства, 32% - в качестве дач, 18% - пока изучают разные варианты, 13% интересуются коттеджными поселками.
Какие критерии для принятия решения о переезде в свой дом? На первом месте – транспортная доступность, на втором – уровень развития инфраструктуры, на третьем – природный фактор, прежде всего, близость к лесу и к воде. Далее идет качество строительства. А вот как обстоят дела с бюджетом покупки. До одного миллиона рублей готовы выложить за свой дом 28% опрошенных, от 1 до 3 млн рублей – 35%, от 3 до 7 млн рублей – 26%, свыше 7 млн рублей – 11%.Одна из задач развития ИЖС – сохранить сельское население, считает Андрей Ликефет. Для этого нужно строить современное, комфортабельное жилье. Задача не простая, учитывая, что в сельской местности лишь половина домов можно считать благоустроенными.
Что сегодня не достает для более динамичного развития ИЖС? Дефицит компетенции игроков рынка; подготовленных кадров; недостаток господдержки; нехватка современных технологий; наличие системы профобразования и переподготовки кадров. Особенно важен последний пункт, если не будет достаточного количества компетентных специалистов, то не будет и прорыва на рынке, подчеркивает профессор.
Новый финансовый механизм: плюсы и минусы
С марта 2025 года вступил в силу ФЗ-136, который ознаменовал начала кардинальных перемен в механизме финансирования малоэтажного и индивидуального строительства, запустив использование эскроу счетов и проектного финансирования. Однако новая система внедряется не просто, хотя практически никто не оспаривает тот факт, что это крайне полезное и важное нововведение.
По словам Елены Незвановой, руководителя агентства N Консалт, проектное финансирование открывает иную историю рынка, это не просто вид кредитования, оно требует налаживания партнерских отношений между банком и заемщиком. Во-первых, они в равной степени делят риски, во-вторых, контроль за использованием средств со стороны кредитора становится намного более тщательным и жестким. А для конечного пользователя – это гарантия того, что объект достроят.
Но есть и определенные проблемы, проектное финансирование больше нацелено на кредитования больших поселений, иначе трудно добиться рентабельности вложения денег. Чтобы было выгодно кредитовать чисто индивидуальное строительство, нужно повышать эффективность проектов. Такая возможность присутствует, благодаря проектному финансированию реально уменьшаются сроки строительства; если раньше один квартал индивидуальных домов строился за три года, то сейчас – за полтора.
Эти вопросы, скорее всего, являются повесткой завтрашнего дня. Пока же проектное финансирование в этом секторе делает первые шаги, выдано кредитов на 50 млн рублей, профинансировано сооружение 600 тыс кв. м.
Разумеется, механизм нуждается в долгой и серьезной отладки. Банки будет нести ответственность за аккредитацию недобросовестных подрядчиков в сфере индивидуального жилищного строительства. Недостатки в этом процессе приводит к появлению мошеннических схем. Об этом заявил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Ситуация 2025 года стала «идеальным штормом» на фоне перехода ИЖС в марте на проектное финансирование и эскроу-счета. Эти меры призваны защитить средства граждан. Это тем более необходимо, что в 2022–2023 годах заемщики, обращаясь к аккредитованным банками подрядчикам, часто оставались без денег и с незавершенными домами. Надежность этих компаний не подтверждалась реальными документами, членством в профессиональных объединениях или опытом работы, что вводило граждан в заблуждение. Сейчас владельцы таких фирм находятся под следствием, но это не решает проблему достройки жилья.
Этап структурных перемен
Рынок ИЖС еще молодой, но уже требует серьезных корректировок. Иначе он не сумеет удовлетворять запросы граждан. Потенциальный спрос равен 1 млн домов ежегодно, в 2024 году построено 500 тыс. При этом платежеспособная возможность населения сокращается, банки одобряют только один запрос из семи на получение кредитов. Доля ипотеки всего 30%. Снижается и число строительных компаний, работающих в этом секторе.
Плохой признак того, что далеко не все в секторе благополучно, рост себестоимости. В 2024 году она выросла на 10%, а в 2025 году – на 16%. Как результат, рост цен за квадратный метр, в 2024 году – на 12%, в 2025 году – на 15%. При этом в целом снизилась маржинальность бизнеса.
Отсюда закономерное снижение продаж почти о всех сегментах этого рынка.
Все больше тех, кто понимает, что нужно менять подходы. Александра Кузьмина, главный архитектор Московской области в этой связи говорит, что ключевой момент в наших требованиях: участки под индивидуальную жилую застройку должны быть обеспечены энергоресурсами и коммуникациями – централизованным водоснабжением, водоотведением. Если нет возможности построить электроподстанцию, устроить водозаборный узел, очистные сооружения – значит, не пришло время развивать поселок. Лучше никак, чем идти по пути деградации земель. Второй обязательный момент - подписание договора с застройщиком о комплексном развитии территории: важно на старте обозначить, кто за что отвечает и в какие сроки.
Подводя итоги, можно сказать, что развитие малоэтажного и индивидуального строительства внушает большой оптимизм. Но и тревоги за судьбу этого направления сильны. Сегодня как раз переломный момент, когда формируется новая архитектура функционирования рынка. Однако, учитывая ухудшающуюся экономическую ситуацию, процесс этот будет крайне непростым.