2 июля 2025 года под председательством первого заместителя Председателя Совета Федерации В.В. Якушева, с участием сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства энергетики Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, акционерного общества «ДОМ,РФ», представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, экспертов, состоялись парламентские слушания на тему «Вопросы управления комплексом индивидуальных жилых домов».
Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года в качестве одной из проблем в развитии индивидуального жилищного строительства обозначено отсутствие законодательного регулирования вопросов управления комплексами индивидуальных жилых домов, а к задачам отнесено формирование механизма управления такими комплексами.
Следует отметить, что действующее законодательство не устанавливает правовой статус комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой и не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию.
При этом на фоне роста малоэтажного домостроения и распространения проектов комплексной индивидуальной жилой застройки отсутствует специализированное правовое регулирование, обеспечивающее прозрачное и стабильное управление имуществом и инфраструктурой общего пользования в таких комплексах.
В качестве проблем управления жилыми комплексами участниками парламентских слушаний выделяются такие как:
- отсутствие единого правового статуса и способа управления,
- сложности в организации содержания имущества общего пользования,
- проблемы с выбором и сменой управляющей организации, а также вопросы ответственности за качество предоставления коммунальных услуг и содержание территории.
Отдельно отмечаются проблемы, возникающие при создании и эксплуатации объектов инфраструктуры общего пользования. В жилых комплексах собственники появляются не одномоментно. Приобретение объектов в жилом комплексе - земельных участков под самостоятельное строительство собственником, земельных участков с готовыми индивидуальными домами покупателями может быть существенно затянуто по времени. На практике объекты инфраструктуры могут создаваться в разное время, по отдельности друг от друга и даже после приобретения покупателями земельных участков. Поэтому вопросы содержания и управления объектами инфраструктуры общего пользования влияют на экономическую модель проекта и требуют своего разрешения еще на стадии концепции проекта.
Сложившаяся практика формирования земельных участков под комплекс индивидуальных жилых домов из ранее предоставленных земельных участков выявляет ряд проблем, обусловленных игнорированием региональных нормативов градостроительного проектирования и положений генеральных планов муниципальных образований. Образование земельных участков в целях индивидуального жилищного строительства, в том числе в границах функциональных зон, предназначенных для размещения объектов улично-дорожной сети и объектов социального назначения приводит к нарушению норм предельных размеров земельных участков общего пользования, недостаточному обеспечению территории комплекса индивидуальных жилых домов необходимыми социальными объектами (детские сады, поликлиники, учреждения культуры и спорта).
Также возникают правовые коллизии, касающиеся прав собственности на земли общего пользования внутри МЖК. Владельцы отдельных участков неправомерно предъявляют претензии на право владения подъездными путями и местами общественного назначения, что порождает такие негативные последствия, как взимание платы за использование объектов общего пользования (улицы, парковки и пешеходные зоны), отказ собственников от несения расходов на содержание объектов инфраструктуры, включая ремонт дорог, уборку улиц и благоустройство территорий.
В целях реализации Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой", а также с целью совершенствования законодательства в данной сфере Правительством Российской Федерации был разработан проект федерального закона № 155842-8, призванный урегулировать деятельность "жилых комплексов" и управление имуществом общего пользования, а также установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества собственников индивидуальных жилых домов, земельных участков, иных объектов в таких комплексах[1].
Законопроектом определяется понятие жилого комплекса, имущества общего пользования, устанавливается правовой режим имущества, находящегося в общей долевой собственности (определение долей, основания возникновения прав, распоряжение, содержание, управление, порядок использования).
Законопроект также регулирует вопросы осуществления прав и порядка использования имущества, в том числе земельного участка, не относящегося к долевой собственности, устанавливает порядок проведения и компетенцию общего собрания собственников в целях управления имуществом общего пользования, формы управления (товарищество собственников недвижимости, управляющая организация, непосредственное управление), порядок предоставления коммунальных услуг.
Вместе с тем, к законопроекту поступил ряд замечаний, которые требуют своевременной проработки при корректировке законопроекта и урегулирования сложившейся ситуации.
Участники парламентских слушаний, обсудив варианты развития сегмента строительства МЖК, принимая во внимание необходимость решения существующих проблем в сфере управления общим имуществом в таких комплексах решили в том числе:
-уделить приоритетное внимание и ускорить работу по принятию проекта федерального закона № 155842-8 "О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах" (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой);
- при доработке проекта федерального закона № 155842-8 рассмотреть возможность учета в нем следующих положений:
- о включении в границы МЖК домов блокированной застройки (в случае если под каждым блоком сформирован самостоятельный земельный участок);
- об установлении порядка определения и изменения границ территории МЖК в случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории;
- о конкретизации порядка дальнейшего управления общим имуществом в МЖК в случаях, когда собственниками не выбран и (или) не реализован один из способов управления таким общим имуществом;
- о дополнении перечня вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников в МЖК вопросами об установлении размеров платы собственников земельных участков за содержание общего имущества в жилом комплексе, о порядке внесения платы за содержание такого имущества;
- об определении полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в сфере функционирования МЖК;
- об установлении контроля за деятельностью управляющей организации по управлению общим имуществом в МЖК органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление такого контроля.
Кроме того, участники парламентских слушаний обратили внимание на решение следующих проблем, связанных с управлением комплексами индивидуальных жилых домов:
- о разработке единой методики определения платы за содержание и управление общим имуществом в МЖК.
- о необходимости наличия лицензии у управляющей организации на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МЖК;
- о разработке и принятии стандарта управления МЖК.
В парламентских слушаниях принял участие Хмельников Борис Вадимович - генеральный директор Научно-исследовательского центра муниципальной экономики, член Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.