Обсуждаемый в Госдуме законопроект об увеличении сроков действия договора на управление жилыми новостройками между застройщиком и управляющей организацией вызвал недовольством у некоторых участников рынка. Они считают, что после принятия законопроекта управляющие компании (УК), аффилированные с девелоперами, станут злоупотреблять положением и затягивать устранение строительных недостатков. Девелоперы, напротив, считают, что их УК смогут более качественно эксплуатировать дома после завершения строительства.
“Ъ” ознакомился с письмом президента Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН; объединяет более 1 тыс. негосударственных и не связанных с девелоперами организаций) Никиты Чулочникова, направленным 16 апреля спикеру Госдумы Вячеславу Володину, с просьбой не принимать законопроект, предложенный главой комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергеем Пахомовым. Речь идет о документе, предлагающем увеличить срок действия договора управления вновь построенным многоквартирным домом между застройщиком объекта и управляющей компанией с трех месяцев до одного года. В аппарате спикера не ответили на запрос “Ъ”.
Сергей Пахомов внес законопроект на рассмотрение в Госдуму в мае 2024 года. Тогда он объяснял это тем, что зачастую после сдачи новостройки в эксплуатацию уже через три месяца управляющая организация, с которой застройщик заключил договор на обслуживание, должна полностью перехватить эстафету управления у строителей. Но за это время девелоперы не всегда успевают передать все квартиры покупателям, и обслуживание общедомовых систем в это время сталкивается с трудностями.
В 2023 году было введено ограничение на смену УК в течение года после заключения договора, напомнил он.
В АКОН, в свою очередь, настаивают, что за счет продления срока управления застройщик получает необоснованные преимущества монопольно назначать аффилированную УК на длительный срок, в результате уходит от ответственности по исполнению своих гарантийных обязательств. «Назначенная УК защищает интересы застройщика, затягивая устранение строительных недоделок и проведение ремонта неисправного оборудования после сдачи дома в эксплуатацию. На некоторое инженерное оборудование гарантийный срок составляет один год, и через год собственникам уже невозможно предъявить никакие требования»,— говорится в инициативе.
Застройщик вправе выбрать любую УК и заключить с ней договор управления в течение пяти дней с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Естественно, застройщик выбирает ту УК, в которой уверен, поясняет заместитель гендиректора УК «Аструм-Москва» (входит в ГК «Гранель») Валентина Тугушева.
К тому же на практике собственные УК застройщика устраняют дефекты значительно быстрее, чем сторонние, говорит руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик. Он также напоминает, что уже почти 20% новостроек укомплектовывается девелопером системами умного дома, а сторонняя УК чаще всего не знает, как их обслуживать, и в итоге демонтирует такое оборудование.
Три месяца — очень короткий срок для полноценной адаптации и настройки всех систем и сервисов, важных для жителей, считает Валентина Тугушева. За это время собственники вправе провести собрание по выбору управляющей компании, но зачастую за этот срок не все владельцы успевают получить квартиры, отмечает она. Даже в течение года после ввода дома в эксплуатацию, как правило, заселяется лишь 50% квартир, и в таком случае проведение процедуры выбора УК сразу после передачи квартир является бессмысленным, соглашается Кирилл Холопик.