Предлагаем вашему вниманию статью Первого заместителя Председателя Совета по профессиональным квалификациям в ЖКХ, доктора экономических наук, профессора, главного научного сотрудника института проблем рынка Российской академии наук (ИПР РАН) Леонида Николаевича Чернышова «Социально – психологические проблемы управления многоквартирными домами».
В статье, опубликованной в августовском номере журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2023 год, обозначен новый пласт проблем управления МКД и рассмотрен ряд базовых условий, которые лежат в основе реализации установленных в законодательстве требований к квартировладельцам в части их участия в управлении МКД. Л.Н. Чернышов был участником Всероссийского конкурса профессиональных отраслевых экспертов «Эксперт ЖКХ-2023» в номинации «Лучший экспертный материал по решению экономических проблем сферы управления МКД».
Недавно Леонид Николаевич Чернышов отметил славный юбилей - 75-летие. Мы поздравляем Л.Н. Чернышова — нашего постоянного автора с этой знаменательной датой и желаем ему крепкого здоровья, неиссякаемой энергии, новых творческих достижений!
По мере того, как в рамках реформы ЖКХ реализуются демократические принципы управления многоквартирными домами (далее — МКД), потребность в более совершенных и эффективных формах организации этой деятельности увеличивается как со стороны общества, так и со стороны квартировладельцев.
При этом, как свидетельствуют опросы ВЦИОМ, положение дел в сфере управления МКД — далеко от требований законодательства. Острее всего — остающийся нереализованным вопрос «осознания собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в управлении принадлежащего им имущества».
Не считая возможным давать оценку существующей модели управления МКД, попробуем «добраться» до причин происходящего. Для этого рассмотрим ряд базовых условий, которые лежат в основе реализации установленных в законодательстве требований к квартировладельцам в части их участия в управлении МКД.
Первое — сложившийся стереотип жилищно-коммунального обслуживания, роль и место его в общественном сознании граждан страны.
Причину, по которой сфера жилищно-коммунального обслуживания остается одной из острейших проблем российского общества (по данным ВЦИОМ), однозначно установить невозможно. Как правило, это комплекс экономических, политических, и организационно – технических факторов, в том числе опрометчивых правовых решений и действий органов власти, которые наиболее ярко проявляются на местном, муниципальном уровне.
Об этом доходчиво разъяснял в своем выступлении 27.04.2022 перед членами Совета Федерации Генеральный прокурор РФ Краснов И.В., а также в материалах, представленных Счетной палатой РФ, в частности, отмечается, что при отсутствии измерительных показателей сведения об эффективности деятельности управляющих организаций на местах формируются на основании эмоционально окрашенной информации, зачастую не соответствующей действительности. Всем управляющим организациям хочется казаться эффективными.
То есть принципы, на которые опирается отечественное законодательство в жилищной сфере, конкурируют и взаимно исключают друг друга, в данном случае речь идет о «добровольности» и «обязательности» участия граждан в управлении МКД. А ложное убеждение, сложившееся вопреки фактам, что действующая система работает и развивается, не позволяют изменить её.
Речь идет о современных многоквартирных домах, расположенных в городской застройке, которые представляют собой сложную высокотехнологичную инженерную инфраструктуру, обеспечивающую возможность сосуществования множества людей в ограниченном пространстве.
Исходя из этого следует вывод, что мы имеем дело с социальной системой, в которой ведущее место занимают люди, проживающие в этих домах. В большинстве своем они не готовы дополнительно, по собственной инициативе принимать и исполнять какие-либо обязательства.
В свою очередь многоквартирный дом — это место, где человек проводит значительную часть своей жизни, где могут формироваться соответствующие коммуникации между различными субъектами отношений в МКД. Социальная наука говорит о том, что множество участников отношений предполагает их взаимодействие и развитие связей, которые в МКД довольно слабы или их вовсе нет. По мнению экспертов в области социально-психологических отношений это связано с динамикой и условиями жизни современного человека на высоко урбанизированных территориях.
В многоквартирном доме люди по определению попали не только в ситуацию совместного проживания, но и совместного владения объектом — общим имуществом — их объединяет многоквартирный дом и придомовая территория. В тоже время, как показывает практика, они не стремятся обременять себя заботами по обладанию им. Такая логика связана с тем, что нет раскрепления этого имущества за конкретными собственниками, а раз — общее, значит — ничьё! (В 1968 году ученый из США — Гаретт Джеймс Хардин — назвал феномен эксплуатации общего имущества в личных интересах трагедией общества. Суть феномена в том, что общее достояние люди используют на износ!).
Нельзя забывать также о том, что в большинстве МКД живут люди, относящиеся к различным социальным группам: по уровню доходов; по возможности влияния в обществе в силу своего профессионального статуса (включая возможность контролировать и/или управлять людьми); по степени образованности; по престижности — общественной оценке своей значимости, привлекательности тех или иных социальных позиций и т.д. Это так же влияет на сложность, а порой и невозможность собрать всех собственников вместе для решения вопросов управления МКД, которые не относятся к сфере их профессиональной деятельности, а зачастую затрагивают экономические, управленческие, правовые и многие другие стороны жизни в МКД.
Исходя из вышеизложенного, следует, что роль сферы ЖКХ, а точнее организационно-технические и экономические условия ее функционирования, направленные на обеспечение комфортных и безопасных условий жизни и деятельности населения, недооценена в обществе!
Отсюда и проблемы, которые возникают при производстве и предоставлении жилищных и коммунальных услуг потребителям.
«Корявый» Жилищный кодекс, законы, регулирующие деятельность ресурсоснабжающих организаций, «заточенные» под интересы бизнеса, а не основной массы населения с традиционно низкими доходами, не позволяют выстроить простую и понятную для граждан систему управления многоквартирными домами, которая позволяла бы человеку, вернувшемуся в свою квартиру после трудового дня, предоставить себя заботам о семье, детях и просто отдохнуть.
На региональном и федеральном уровнях мы наблюдаем бесчисленное множество консалтинговых и общественных организаций, представляющих интересы управляющих компаний, которые, в первую очередь, отстаивают бизнес-интересы своих членов в рамках различных форумов, выставок, круглых столов, семинаров и т.п. Участвуя в перечисленных мероприятиях, эти организации руководствуются собственными интересами и представлениями об организации деятельности управляющих организаций. Это хороший опыт.
Но, в условиях низкого уровня квалификации работников органов исполнительной власти в сфере ЖКХ на местах зачастую невозможно оказывать влияние на ход обсуждаемых вопросов. Как показывает опыт, эта тенденция далеко не всегда позитивна и не нацелена на изменение существующей модели управления МКД.
Как правило, там, где рассматриваются интересы бизнеса, нет места для учета интересов собственников квартир, а если смотреть шире — интересов общества. Возможно, именно поэтому вопросы совершенствования управления МКД так скупо представлены в «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года», в которой, по существу, интересы квартировладельцев проигнорированы.
Таким образом, остается открытым вопрос: где и как возможно провести обсуждение насущных вопросов, интересующих квартировладельцев? Как добиться, чтобы проблемы собственников МКД были услышаны и учтены законодателями, органами власти и компаниями, управляющими МКД? Сегодня требования, которые предъявляются к квартировладельцам существующими нормативными документами, в ряде случаев не воспринимаются обществом и являются проблемой их исполнения.
Второе — наличие заинтересованности граждан в участии в управлении МКД (процесса сложного, порой противоречивого) при отсутствии у собственников соответствующих глубоких специальных профессиональных знаний, неминуемо ведет их к принятию на себя рисков управления домом, которые делают такое управление неэффективным.
Человек никогда и ничего не делает бессмысленно, а в повседневной жизни старается избегать даже минимальных рисков, используя различные формы поведения.
С ростом мобильности и развитием интернета темпы жизни современного человека неудержимо ускоряются. В свою очередь, эти процессы оказывают влияние на все сферы общественной жизни (трудовые отношения, образование, торговлю, здравоохранение и другое), требуя от человека все больше времени и затрат на осознание происходящих изменений и принятие решений для налаживания эффективного взаимодействия во всех сферах жизни. Как отмечают эксперты, «люди в городах живут в бытовых заботах или парадигме потребительства».
Эти факторы невольно ставят перед человеком вопросы приоритета, обусловленные его физическими, эмоциональными, образовательными, нравственными и другими возможностями.
Условия существования (семья, работа, ритм жизни) понуждают человека выбирать оптимальные решения для своего времяпрепровождения, в том числе и в период, свободный от повседневных забот.
Те задачи, которые ставит перед человеком жизнь в современном обществе, конкурируют между собой, и на определенном этапе жизни он вынужден расставлять приоритеты и решать, что для него и его семьи наиболее важно.
В зрелом возрасте, когда закладываются основы построения семьи, основной задачей трудоспособных родителей является решение жилищного вопроса, обеспечение достатка в доме, забота о здоровье членов семьи, воспитание детей. Именно эти вопросы являются главными.
Работа, где человек проводит большую часть своего времени,является основным источником благосостояния для большинства российских семей. В тоже время, растущие темпы технологического прогресса настолько интенсивны, что требует от работников постоянного совершенствования своих знаний и умений. Одной профессии на всю жизнь больше нет — приходится постоянно адаптироваться к изменениям на рынке труда.
Питание заставляет задуматься всех, кто заботится о здоровье: нужно держать «ухо востро» и за продуктами ходить в магазин с увеличительным стеклом. Даже человеку со стопроцентным зрением зачастую трудно понять, что содержат продукты, предлагаемые нам для употребления.
Здравоохранение можно даже не комментировать. Зачастую необходимо копить деньги для оплаты услуг, которые не входят в обязательное медицинское страхование, а порою и «искать руки», чтобы появилась хоть какая - то уверенность в объективном диагнозе и соответствующем лечении.
Образование – отдельная тема. Родителям, которые хотят, чтобы их дети смогли занять в будущем достойное социальное положение (а таких родителей достаточно много), необходимо приложить определенные усилия (организационные, финансовые), чтобы у ребенка такая возможность появилась (студии и спортивные секции, репетиторы и культурный досуг).
Иначе говоря, сегодня для обеспечения более-менее благополучного существования первичной ячейки общества взрослые члены семьи должны буквально все вопросы организации труда и быта «пропускать через себя», в противном случае проблем не избежать! Школа дает не образование, а предоставляет услуги. Поликлиника оказывает медицинские услуги, а о здоровье должны побеспокоиться родители.
Кроме того, при современном уровне развития технологий, действовать все должны достаточно оперативно, в противном случае будут все шансы оценить последствия своих действий или бездействий.
В такой форс-мажорной каждодневной ситуации у человека срабатывает защитная реакция, которую психологи называют «нисходящей причинностью». Человек интуитивно определяет, что для него первично (наиболее важно), а на какие проблемы можно пока «махнуть рукой». В этой цепочке человеческих решений «общее собрание собственников МКД», как показывает 20-летний опыт его внедрения, оказалось на последнем месте.
При этом, если учесть, что изменения состояния конструкций и инженерных систем протекает очень медленно, о них начинают задумываться по мере появления дефектов. Поэтому те внешние признаки состояния элементов и оборудования здания, которые человек видит перед глазами изо дня в день (опрятный внешний вид фасада, цоколя, на кровлю и в подвал жители, как правило, не заглядывают, работающее отопление и вентиляция, исправные другие инженерные системы и оборудование) ничего не говорят ему о грядущих изменениях, которые могут привести к ухудшению надежности, технических и эстетических характеристик здания.
Вот почему информация, которая свидетельствует о необходимости проведения соответствующих работ на этих элементах здания в соответствии с установленными регламентами, не воспринимается жителями всерьез и, как следствие, они не озабочены глубоко проблемами контроля качества и своевременности выполнения этих работ.
Интеллектуальный потенциал современного человека подсказывает ему, что, не обладая соответствующими компетенциями (по оценке экспертов нормативно-правовых документов, регулирующих деятельность по организации управления и обслуживания МКД, в которых установлены императивные требования в области промышленной, газовой, электрической, экологической, пожарной, технической, финансовой и т.п. безопасности, при эксплуатации МКД, насчитывается более 500), он не может участвовать в мероприятии (в данном случае в общем собрании), на котором будут приниматься судьбоносные для дома, в котором он живет, решения и для его собственного кармана тоже (т.к. на собрании ему предложат утвердить величину квартплаты). Самый простой способ освободить себя от принятия таких решений – игнорировать это мероприятие, что, по существу, и происходит в многоквартирных домах уже на протяжении более чем 20 лет.
Оценивая функциональные возможности современной модели управления МКД, мы видим, что в ней не придается значение тому, что человек в этой системе взаимоотношений, обладает определенной свободой выбора. Поэтому действующая добровольно-принудительная система привлечения граждан к управлению МКД не работает!
Люди «голосуют ногами», показывая нежизненность предложенной модели управления многоквартирными жилыми зданиями.
Третье - наличие доступных и понятных гражданам, не имеющим соответствующих глубоких, специальных профессиональных знаний в жилищной сфере, критериев отбора и оценки результатов деятельности компаний, которые предлагают услуги по управлению и эксплуатации МКД.
Проблема в том, что «часовой механизм старения» элементов здания (конструкций и инженерных систем) тикает бесконечно медленно, их состояние будет меняться на протяжении десятилетий и если работы по их обслуживанию и ремонту не будут проводится по мере их необходимости, которая определена соответствующими регламентами, разработанными отечественными инженерами на основе многолетних наблюдений за физико-техническим и химическим состоянием элементов жилых зданий различных конструкций, такие МКД преждевременно приобретут статус АВАРИЙНЫХ (следует отметить, что решать проблему аварийных домов, используя программу реновации, как это делается в Москве, на всей территории России не представляется возможным по вполне определенным причинам, поэтому соблюдение управляющими организациями норм и правил эксплуатации МКД является основой сохранения существующего жилищного фонда на местах для обеспечения безопасных и комфортных условий проживания в нем).
Подобная практика является наследием существовавшей в советское время государственной системы эксплуатации МКД, которая несла на себе все бремя ответственности за обеспечение сохранности государственного жилищного фонда. Приватизация изменила ситуацию, но частично. Гражданин стал владельцем квартиры (объема, привязанного к квадратным метрам) и совладельцем общего имущества — какого, где, непонятно!
Отсюда сформировалось отношение квартировладельцев к этому имуществу.
Управляющие организации прекрасно понимают эту ситуацию и, пользуясь этим, на ее основе строят свой бизнес, являясь абсолютными хозяевами в МКД. В результате их деятельность, за редким исключением, вызывает массовое недовольство жителей работой жилищно-коммунального хозяйства, а в перспективе ведет к преждевременному старению многоквартирных домов.
Поэтому, этический вопрос «что делать», чтобы избежать преждевременного износа здания и его инженерных систем, аварийных ситуаций вряд ли стоит в приоритете квартировладельцев. Скорее всего, это задача управляющей организации, которая действует в рамках принятых нормативно-правовых документов. И если мы, задним числом, понимаем, что принятые правовые, управленческие и экономические решения повели нас по ложному пути, проблем не избежать. Что мы сегодня и наблюдаем в сфере управления МКД.
В обществе сформировались определенный принцип существования организаций, занимающихся управлением МКД, в основе которого лежит:
- КОНКУРЕНЦИЯ (порой нецивилизованная) между хозяйственными субъектами, которая возможна в силу закона и осуществляется в интересах бизнеса (но не предпринимательства в этой сфере деятельности), задачи которой (за редким исключением) заработать как можно больше, что далеко от основной цели управления МКД – обеспечения безопасных и комфортных условий проживания в нем граждан на протяжении как минимум 30-50 лет в зависимости от конструкции (уровня капитальности) здания;
- СОТРУДНИЧЕСТВО управляющих организаций с органами муниципальной власти, которое, в большинстве случаев, поддерживает иллюзию эксплуатации МКД в соответствии с установленными нормами и правилами.
Четвертое – необходимость изменений принципов организации управления МКД в соответствии с изменениями условий жизни современного человека.
Информация о несостоятельности действующей модели управления МКД, в основе которой лежит «Общее собрание ….», многочисленна, общедоступна. О том, что протоколы собраний подделываются, не говорит только ленивый. Наука (социология), также утверждает, что «общее собрание» — неэффективный инструмент для решения организационно-технических и экономических вопросов.
Это не касается деятельности тех людей, которые посвятили себя, в том числе на общественных началах (как правило это граждане пенсионного возраста), занятию, связанному с управлением многоквартирным(и) домом(ми). Таких энтузиастов много, они вносят свой вклад в создание комфортных и безопасных условий проживания граждан в МКД и долговечность конструкций. Они принимают на себя функции управления этим процессом или идут путем продуктивного взаимодействия с управляющими организациями.
Но в числе 78 миллионов граждан, проживающих в более чем миллионе многоквартирных домов, доля таких энтузиастов незначительна, и они не могут «закрыть» проблему неэффективного функционирования действующей модели управления МКД, которая требует от гражданина озаботится и держать на контроле различные вопросы: какие работы должна (а какие не должна) выполнять управляющая компания, чтобы здание, в котором находится его квартира, через энное количество времени не стало аварийным, крыша не протекала, отопление работало исправно, а квартплата покрывала бы все эти расходы и не была использована не по назначению.
Таким образом, тенденции к изменению существующей модели управления МКД являются серьезной темой для обсуждения. В какой-то степени этот процесс уже идет. В профессиональном сообществе наблюдается довольно сильная потребность в изменении жилищного законодательства в целом, и в управлении многоквартирными домами в частности.
Однако, предлагаемые изменения пользуются плохой репутацией у разработчиков Жилищного кодекса, не поддерживаются органами власти. Лица, которые пытается доказать очевидное, становятся своего рода изгоями.
Оглядываясь назад, необходимо понимать, что модель управления многоквартирными коммунальными домами, сформированная в первые постсоветские годы, была ориентирована на совершенно иной уклад жизни городского населения.
Концепция этой модели, в какой-то степени упрощенной и для квартировладельцев, и для зарождающегося частного предпринимательства, обернулась в конечном итоге выгодой только для представителей бизнеса и высокой степенью криминализации этой сферы деятельности.
Преодоление этих последствий и является основанием для перехода к вариантам управления и эксплуатации МКД, которые были бы интересны не только бизнесу, но и жителям многоквартирных домов, а также городскому сообществу, так как должны появиться гарантии сохранения жилищного фонда и соответствующего уровня благоустройства придомовых территорий, в том числе на основе цифровых технологий путем создания цифровых двойников объектов капитального строительства.
Человек стремится адаптироваться к постоянно меняющимся условиям среды своего существования, используя свой интеллектуальный потенциал, культуру общения, поэтому необходимо «идти» от человека, владеющего квартирой в МКД, принимая во внимание те факторы, которые формируют его образ жизни в современном обществе.
Как ни странно звучит, но при решении вопроса о том, как должно быть организовано управление МКД с привлечением квартировладельцев, следует учитывать повседневную эмоциональную, психологическую и социальную «нагрузку», которую испытывает человек, живущий в современном обществе. Приоритетным для него остается обеспечение жизненно важных потребностей существования членов своей семьи в МКД.
Задаваясь вопросом, возможно ли разрешение этой ситуации в ближайшее время, в ответе возникает неопределенность, так как господствует мнение, что достаточно внести очередные поправки в Жилищный кодекс, актуализировать те или иные правительственные документы, касающиеся этой сферы деятельности, и ситуация изменится. Возможно потому, что ответственные лица (люди, принимающие решения) представляют перспективу развития этого направления деятельности только с сегодняшней точки зрения: предполагая, что какие-то из нынешних реалий будут развиваться дальше, а какие-то, наоборот, отомрут сами по себе!
В любом случае, в высших эшелонах власти речь идет о сохранении существующей модели управления многоквартирными домами, ограничиваясь попытками ее совершенствования, что, по мнению ряда практикующих экспертов, малоэффективно, с точки зрения населения — тоже.
При этом, изучая имеющийся опыт управления МКД в различных уголках нашей страны, мы становимся невольными свидетелями нетрадиционных и альтернативных нынешней модели форм и методов управления жилыми домами, которые пользуются уважением и признанием квартировладельцев — основных потребителей их услуг.
Мы являемся свидетелями большой работы, которую проводят различные организации, волонтеры и просто неравнодушные люди, озабоченные созданием комфортных условий проживания в МКД, порой в самых неблагоприятных условиях, создаваемых организациями, которые выполняют функции управления и обслуживания дома и придомовой территории.
Эта общественная активность, нацеленная на повышение уровня качества жилищно-коммунального обслуживания, очень вдохновляет и показывает, что главная движущая сила любых перемен — сами люди, и наша задача услышать их мнение о формах организации управления жилыми зданиями и облечь их в нормативно-правовые акты.
Опыт таких организаций и отдельных людей должен получить правовую оценку и при необходимость использоваться при подготовке предложений по изменению нормативно-правовых актов в жилищной сфере.
К сожалению, как показывает практика, ответственные лица, принимающие решения, не готовы согласится с предлагаемыми аргументами, сохраняя позицию по косметическим правкам жилищного законодательства и нормативно-правовых актов, регулирующих эту область деятельности, которые, по существу, не меняют сложившейся ситуации.