Депутаты кастрировали непосредственное управление
С 1 апреля 2015 года такая форма управления многоквартирными домами, как непосредственное управление, фактически перестанет существовать: НУ разрешили оставлять лишь домах с числом квартир не более 16. В Астраханской области непосредственное управление предпочли около тысячи из почти семи тысяч многоквартирных домов.
Сами себе хозяева
Действующий Жилищный кодекс (ЖК РФ) разрешает собственникам жилья выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (МКД): 1) непосредственное управление (НУ); 2) создание ТСЖ, жилищного или иного потребительского кооператива; 3) управление управляющей организацией, которую в обиходе называют управляющей компанией (УК).
Многие специалисты называют НУ самым демократичным способом управления для домов с относительно небольшим количеством квартир, до 60-80: жильцы сами решают все вопросы, связанные с управлением и обслуживанием МКД, сами реализуют решения, принятые на общем собрании. При этом не создается и не приглашается «надстройка» — юридическое лицо для управления домом, жильцы платят меньше «накладных» расходов, поскольку сами определяют, сколько и на что им тратить своих денег и как их собирать. Нет и коллективной ответственности за оплату коммунальных и иных услуг: каждый жилец оплачивает их напрямую ресурсоснабжающим организациям, минуя посредников в лице ТСЖ или УК, которые не всегда спешат отправить эти платежи коммунальщикам.
Случайный ребенок
Но государству удобнее иметь дело не с отдельными личностями, а с коллективами и организациями, с которых и спросить можно сразу за всех, и налоги взять, и ответственность возложить, если что. Поэтому с самого начала вступления нового Жилищного кодекса РФ в действие непосредственное управление считалось пасынком (или падчерицей), а то и случайным нежелательным ребенком в стройной семье-системе жилищно-коммунальных отношений. Но, коль уж он появился на свет, избавиться от него сложно (демократия все-таки), а вот как-то ограничить в правах можно. Например, дома с НУ изначально были выброшены из программ капитального ремонта МКД, проводившегося за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ: мол, вы не юрлицо, не можете иметь собственный счет, так куда же вам перечислять средства на капремонт и как потом их контролировать? Правда, позже, когда в Жилищный кодекс ввели обязательные взносы жильцов на капремонт, выяснилось, что и счета дома с НУ открывать могут, и контроль за деньгами будет, и ремонт сделают.
Затем появилось еще одно новшество: если в доме с НУ более 12 квартир, то надо обязательно заключить договор на обслуживание дома с управляющей организацией. Самим заниматься вопросами электрики, сантехники, уборки территории — ни-ни.
Слезай, приехали
Но при всем этом непосредственное управление оставалось довольно привлекательной формой ухода за своим домом для многих собственников, и в последнее время участились случаи перехода из ТСЖ или от УК в НУ. Непорядок, решили наверху, надо принимать кардинальные меры. И приняли поправки в Жилищный кодекс, которые 21 июля сего года подписал президент (закон № 255-ФЗ). В большей своей части эти объемные изменения посвящены лицензированию управляющих компаний, но в них нашлась пара строчек и по нашей теме. Отныне непосредственное управление могут избрать только те МКД, в которых количество квартир не превышает 16. А те дома, где квартир более 16 и ранее было выбрано НУ, должны до 15 апреля 2015 года изменить форму управления на одну из двух оставшихся: ТСЖ или УК. Если они не сделают это сами, то муниципалитет «принудительно» объявит конкурс по отбору управляющей организации.
Таким образом, непосредственное управление для многоэтажек ликвидируется как класс, поскольку МКД, в которых до 16 квартир, как правило, максимум двухэтажные. и в основном это ветхое жилье возрастом от полувека и старше, а многие такие дома в Астраханской области, если заглянуть в региональную программу капремонта, построены еще до 1917 года, то есть при царском режиме. У всех остальных выбор: либо создавать ТСЖ а это юрлицо со всеми вытекающими (налоги, отчетность, затраты на управленцев и т. д), либо «отдаваться» какой-нибудь УК, надеясь, что она, теперь уже с лицензией, не будет просто машиной по выжиманию денег из жильцов.
